按揭贷款总额暴增银行或将扩大承受房贷违约风险

摘要: 据数据统计，2016年上半年居民住房交易杠杆率(按揭贷款和公积金贷款加总)达49%，中国购房杠杆比例已经达到较高的危险水平。

据数据统计，2016年上半年居民住房交易杠杆率(按揭贷款和公积金贷款加总)达49%，中国购房杠杆比例已经达到较高的危险水平。

伴随着全国多个城市纷纷出台限购限贷等楼市调控新政，政策收紧期再度归来。

一个不争的事实是，中国居民购房杠杆率增长过快，且还贷压力已经很大。中国银行业协会首席经济学家巴曙松公开表示，中国的居民杠杆率(居民部门负债/GDP)从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估计会达到44%。中信建投证券发展研究部分析师陈慎表示，2016年上半年居民住房交易杠杆率(按揭贷款和公积金贷款加总)达49%，较2013年水平接近翻倍。中国目前购房杠杆比例已接近英国发生房地产泡沫前的水平。

陈慎通过对国内重点城市个人按揭负担比测算得出，当前13个热点一二线城市居民的住房按揭贷款占可支配收入的比重已经跨越40%红线，排在前三位的是深圳、上海、厦门，居民住房贷款负担比(月供/月均可支配收入)分别高达128%、94%、85%。此外，南京、苏州、合肥、郑州等地居民购房压力亦明显加大。值得警惕的是，若楼市热度继续向更多城市蔓延，恐有更多城市购房压力突破红线。

与此同时，中国银行业不良贷款虽然整体风险可控，但不良贷款增加的趋势并未明显改善。银行业不良资产暴露或许才刚刚开始。

居民购房杠杆率过高 部分城市还贷压力巨大

中国人民银行统计，前三季度全国人民币贷款增加10.16万亿元，同比多增2558亿元。前三季度新增贷款中，住户部门贷款增加4.72万亿元，其中，中长期贷款增加4.2万亿元。在居民中长期贷款中，个人购房贷款增加3.75万亿元，是去年同期的2倍。这意味着，前三季度，10.16万亿元新增贷款中，37%的贷款流向了个人按揭贷。这还不包括地产商、中介商提供的首付贷、消费贷等加杠杆产品。

截至9月末，个人住房贷款余额为16.8万亿元，同比增长34.9%，增速创下2010年9月以来新高。央行表示，个人住房贷款增长较快的直接原因是今年来房地产市场持续火热，同时也与金融机构、居民的资产配置选择有关。

值得注意的是，居民个人住房贷款增速远远超过其人均可支配收入增速，这造成居民杠杆率飙升的同时，还贷压力大幅增加。

具体针对中国24个重点城市的居民按揭贷款负担比排行榜显示，有13个城市按揭负担比超过40%的红线，占比超过50%，这意味着这些城市居民每月收入的将近一半都要用来还贷。其中，深圳以128%的按揭负担比位居全国购房压力最大的城市(也是全国负担比唯一“破百”的城市)，上海、北京居民按揭负担比则均超过70%，广州居民按揭负担比为51%。

由于此轮二线城市房价的快速攀升，很多二线城市的按揭负担比已经跨越40%红线，比如厦门、南京、温州、杭州、苏州、合肥、郑州等，居民购房压力正在显现。相对购房压力较低的城市大多位于中西部或东北等区域，如重庆、西安、哈尔滨等，但是值得警惕的是，如果重点一二线城市的热度继续向更多城市蔓延，不排除更多城市购房压力也会突破红线。

房贷违约风险增加 银行不良资产压力加大

居民购房压力过重将直接导致房价下行过程中的违约风险的增加，尤其是前期利用加杠杆产品的房贷申请主体，因资质不足可能导致违约风险更大。

恒丰银行研究院执行院长董希淼认为，当前银行业防范风险、降低不良的压力仍然较大。“从区域看，不良贷款风险将从东部沿海地区向中西部地区蔓延。从行业看，尽管当前房地产行业不良率不高，但作为资本密集型行业集中了大量信贷资金，在去库存压力下，潜在风险将进一步显现。”

从数据上看，中国银行业不良资产在经历连续十几个季度攀升后，不良贷款增速出现放缓势头。银监会最新发布的数据显示，2016年二季度末商业银行不良贷款余额14373亿元，较上季末增加452亿元;商业银行不良贷款率1.75%，与上季末持平。但更多业内人士认为，目前还不能判断不良贷款已经见顶。

实际上，一些银行的不良率仍在攀升。截至今年三季度末，招商银行不良率比上年末上升0.19个百分点;兴业银行不良率较期初上升0.25个百分点;浦发银行不良率较上年末上升0.16个百分点。截至9月30日，平安银行有223亿元的不良贷款，不良贷款率1.56%，较上年末的1.45%上升0.11个百分点，不良贷款余额较2015年末增长了26.38%。平安银行坦言，资产质量虽可控，但下行压力仍在继续加大。

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